Prazo de carência para entrega de imóveis - Por Maria Carolina Nardon

Um dos temas mais discutidos atualmente diz respeito aos contratos de compra e venda de imóvel na planta, que encontra respaldo na Lei 4.591/64 e no Código de Defesa do Consumidor e são configurados como contratos de adesão. 

Ocorre que nesses contratos existe a clausula de carência para entrega da obra, estipulando usualmente possível atraso pelo prazo de até 180 dias, o que gerou o debate acerca da legalidade e abusividade da referida clausula. 

Afinal o consumidor ao adquirir um imóvel faz um planejamento financeiro e pessoal para que a mudança ocorra na data estipulada, e é surpreendido com a informação da construtora de que a obra esta atrasada, mas dentro do prazo contratual, o que gera desconforto, novos planejamentos, na maioria das vezes prorrogação de contrato de aluguel e principalmente o adiamento do sonho da casa nova. 

De um lado, construtoras e incorporadoras justificavam que fatos fortuitos geram o atraso. Porém será que há casos fortuitos que justifiquem atraso de seis meses? Porque chuvas são previsíveis, atraso de entrega de material também, falta de um ou outro funcionário não justificariam atraso tão longo. 

Nesta seara doutrinadores e juristas começaram a debater pois estas teses são comuns em processo judiciais e a Terceira Câmara de Direito Privado pronunciou os enunciados abaixo transcritos:

"Enunciado nº 38.1 da Terceira Câmara de Direito Privado: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. As justificativas encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente".

"Enunciado nº 38.2, da Terceira Câmara de Direito Privado: É valido o prazo de tolerância para entrega do imóvel estabelecido no compromisso de venda e compra. A prorrogação do prazo inicial, entretanto, está sujeita à efetiva comprovação, pela vendedora, de fortuito externo ocorrido dento do prazo inicial previsto para a entrega da unidade". 

Nesse sentido o prazo de carência estipulado contratualmente só teria validade se fosse justificado. Em caso de não justificativa plausível, a cláusula poderia ser afastada possibilitando a rescisão contratual, gerando o pagamento de multa, indenização por perdas e danos e lucros cessantes, e até em alguns casos pagamento de alugueis e danos moral pelo dissabor. 

Mas o debate ainda encontrava-se em evidencia, pois a cada dia os empreendimentos imobiliários se tornaram maiores e mais complexos, de forma que os diversos obstáculos inerentes à magnitude dos empreendimentos justificariam o prazo costumeiro de 180 dias de atraso na entrega da obra. 

Embasado nesse raciocínio, colocando fim a discussão, a Terceira Turma do STJ alertou aos incorporadores e construtores a observação ao cronograma da obra com maior fidelidade possível, mas admitiu valida a cláusula de carência na entrega das obras no prazo não superior de 180 dias diante da complexidade dos empreendimentos e fatores de imprevisibilidade, alertando ainda acerca da necessidade de notificar o consumidor, justificando a aplicação do prazo. Assim promulgaram no RESP 1.582.318 publicado no DJe em 21/09/2017: 

"RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL.PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.

(...)

5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de

compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo

determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do

setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam

negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o

princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.

7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180

(cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).

8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da

unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais

princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente,

inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente

com a sua justificação, primando pelo direito à informação.

9. Recurso especial não provido." 

Neste mesmo sentido, pronunciou como Incidente de Demanda de Resolução Repetitiva em outubro deste ano o TJ SP: "É valido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível".