Usucapião Judicial e Extrajudicial - Professor Frederico Alves

Desde a Lei das Doze Tábuas, datada em 455 antes de Cristo, é consagrado no direito, a aquisição de coisas móveis e imóveis pela posse continuada por um ou dois anos. Naquele tempo, tal instituto só poderia ser invocado por cidadãos romanos, pois os estrangeiros não gozavam dos direitos estabelecidos no ius civile.

Por sua vez, antes do Código Civil a aquisição de propriedades móveis e imóveis pela prescrição se dava em 30 anos, quando se tratava de bens particulares. Em bens públicos, o prazo se estendia para 40 anos, podendo inclusive serem invocadas sobre coisas furtadas.

Mais tarde, o Código Civil brasileiro de 1916, adotou em sua estrutura a teoria dualista, onde é separado prescrição da usucapião. Esta mesma linha se seguiu no Código Civil de 2002. Por sua vez, a atual legislação civilista brasileira assume nova perspectiva com relação à propriedade, pois passa a considerar sobretudo seu aspecto social.

Vale destacar, que a nova forma de visualizar a propriedade no Brasil, nasce sobretudo com o texto Constitucional de 1988, que de forma taxativa exige o cumprimento da função social dos imóveis urbanos e rurais. Assim, aquele que abandona seus bens móveis ou imóveis, abre a possibilidade de terceiro exercer em seu lugar posse. Caso esta posse ocorrer de modo ininterrupto e sem oposição, por um período mínimo exigido na legislação, este que cumpriu a função social será conferido com a aquisição da propriedade pelo instituto da usucapião.

Uma das particularidades da usucapião é sua forma de aquisição de propriedade que se dá de forma originária. No direito brasileiro, os modos de aquisição da propriedade podem ser originários ou derivados. Originários são assim considerados pelo motivo do autor da usucapião não ter nenhuma relação contratual com o antigo dono da coisa. É importante dizer, que esta aquisição originária confere ao possuidor que cumpre os requisitos da usucapião uma propriedade livre de quaisquer ônus adquiridos pelo antigo proprietário. No mesmo sentido, não há que se falar de Imposto de Transmissão, pois esta não ocorre na natureza originária . Porém, os impostos prediais que possuem natureza propter rem, estão vinculados ao imóvel e devem ser suportados pelo novo proprietário.   

O Artigo 1244 do Código Civil brasileiro, nos ensina que as regras de prescrição que são invocadas para devedor, também serão estendidas ao possuidor no que se equivale à usucapião, devendo também se considerar as causas que interrompem, suspendem ou impedem a contagem dos prazos. Assim, a análise de prescrição da propriedade na usucapião é indispensável, pois caso não ocorra a prescrição não há que se falar de usucapião.

Vale destacar, que a Ação de Usucapião tem natureza declaratória. Isso significa, que ao invocar tal instituto que nasce da posse que é um fato, o juiz apenas reconhece um direito já adquirido anteriormente.  Assim, a sentença na ação de usucapião analisará sobretudo se foram cumpridos os requisitos indispensáveis da legislação, ou seja, posse, decurso de tempo e se a coisa é hábil ou não de ser usucapida.   

O Código de Processo Civil de 2015, trouxe inovação importante ao prever a modalidade de usucapião extrajudicial. A finalidade do legislador foi desburocratizar tal instituto, assim como, diminuir seus custos para a aquisição da propriedade. É importante dizer, que como todo instituto jurídico, que passou pela desjudicialização não poderá ocorrer litígio entre o proprietário e o possuidor. Assim, quando se alcança os requisitos, não se faz mais razão de pleitear o reconhecimento de tal direito em juízo, pois é irreversível a perda de propriedade nas circunstâncias do cumprimento da lei. 

 Importantes novidades surgiram na usucapião extrajudicial com a Lei nº 13.465/17, que desburocratizou ainda mais o procedimento realizado nos cartórios. Vale destacar, que a usucapião extrajudicial se inicia no Cartório de Tabelionato de Notas com a feitura de uma ata notarial, que depois é levada ao registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Na pandemia por conta da Covid-19, foi publicada a Lei nº.14.010 de 2020, que estabelece regime jurídico emergencial e transitório das relações de direito privado, suspendendo prazos prescricionais. Como a usucapião se norteia pela prescrição, o artigo 10 da referida lei, suspende os prazos para aquisição da propriedade imobiliária e mobiliária pela usucapião. Tal suspensão se dará da entrada em vigor da Lei, ou seja, dia 12 de junho de 2020 até dia 30 de outubro de 2020.

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